2008年01月31日09:51 珠海特区报  占昌狮   
“平稳与消化同步”是２００８年珠海房价走势将呈现的可能特征，它也将可能成为珠海全年房价走势的主旋律，但全年房价的具体运行当中，不可能是平铺直叙的，而又将可能出现“微涨与微调交替”的现象。

从政策层面看房价走势。各项房地产调控政策，包括税收新政、房贷新政、银行多次加息与上调存款准备金率、经济适用房与廉租住房政策、土地集节新政、开征土地使用税等于２００８年将对房价进行综合平抑与叠加持续作用，决定未来全年房价不会出现象往年市场观望后的价格快速反弹与价格飚升。

从本地利好作用看房价走势。珠海近年来虽从经济增长到基础设施建设，还是“１３５”行动计划等各方面都有不少重大利好因素，然而不少重大项目包括广珠轻轨、广珠铁路、港珠澳大桥等尚在建设或筹备过程之中，离产生直接与间接积极作用还有待时日，房价应基本保持平稳。

从房价上涨周期看房价走势。珠海房价从２００５年初，因港珠澳大桥的立项，拉开了快速上涨的序幕，时至２００８年，珠海房价连续上涨时间已长达三年。珠海上涨的房价需要进行消化与吸收，才能合理与持续发展，这也是珠海一贯的经济发展规律，２００８珠海房价将步入消化与基本停涨的周期中。

从地产商可能的定价策略上看房价走势。由于２００７年第四季度起，珠海房地产市场弥漫着浓郁的观望气氛，成交量低迷。迈入２００８年，地产商可能会谨慎入市，新开盘的项目，特别是分多期开发的大盘项目开盘一般多会采取渗透式营销策略，实行“低价入市”或“低开高走”定价入市策略因此，２００８年预售商品房价格对拉开房价上涨的可能性较小，而这又是决定房价是否上涨的一个重要的部分。

从消费心态上看房价走势。由于消费者从２００７年第四季度起即迅速步入观望阶段，心存房价下跌的强烈预期，春节过后，以自住为用途的刚性购房需求将可能会逐步告别观望，释放出应有乃至更大的购房能量、冲动与激情。这些都将可能推动房价的小幅上涨。

从银行恢复二手房贷来看房价走势。２００７年前三季度因银行贷款过快、过猛，踏入第四季度，不少银行全年度的贷款额度已放完，导致部分银行停办二手楼按揭。步入２００８年，银行“开闸放水”，恢复二手房贷，且势必推动楼市的逐步回暖。

从奥运题材的双面影响看房价走势。奥运于２００８年第三季度在北京举行，举行前与举行中无论经济推动，还是民众心理方面，对房价应该都是起到积极作用。而奥运结束后，对步入第四季度的楼市来说，奥运题材的积极作用将逐步淡化，房价与其它经济要素短暂向下微调运行，相信也属情理之事。

从可能出台的其它新政影响来看房价走势。由于政策的出台需要经过调研、论证等时间。且更重要的是，政府在推出新政前需要评估以往政策调控的效果，如以往调控政策已经达到预期效果，则不一定会迅速推出，以避免政策调控“过左”，损害经济发展，这些都需要时间。另结合近年来国家颁布新政的时间规律，也基本是在步入第三季度之后。因此是否可以预测，２００８年政府如出台更多调控新政也可能会在第三季度及之后，房价的向下微调也就在第四季度可能产生作用的更多新政下出现。

综上所述，２００８年珠海房价将可能围绕“平稳与消化同步，微涨与微调交替”的轨迹运行，但珠海房价由于受珠海地方诸多宏观利好因素的支撑，并久经政策考验，具备较好的抗跌性能，房价走势不会出现太大的波动，全年出现根本“拐点”的可能性更是微乎其微。
占昌狮　　（作者单位：珠海君越房产代理有限公司）

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