珠三角楼市震荡 置业更需理性
  深圳商报
　　编者话：

　　正当人们对味道鲜美的果子狸赞不绝口的时候，SARS席卷而来；正当人们感念生活水平提高了，想吃啥就吃啥的时候，禽流感不期而至；正当自住客跃跃欲试、投资客还想在楼市狠赚一笔的时候，“房流感”又在众人的惊喜与诅咒声中降临。

　　一场源于深圳、传到广州乃至整个珠三角，又向北京、上海等大中型城市散播的“房流感”来袭了。其症状为交易量大幅下滑、房价变相下降等。这场“房流感”传染到的人群极为广泛，重病患者如潜逃的房屋中介老板，中度患者为已经获利的投资者，轻度患者为大量持观望态度的购房者。

　　正可谓，房价升降间，几多欢喜几多愁。

　　A

　　记者观察

　　惠州：“拐”向何方？

　　本报记者 陈培玲

　　惠州楼市表现不一

　　从去年11月开始，惠州楼市突逢“冰河期”。今年1～2月，惠州共成交187套房，均价为3627元／平方米，比去年下半年的均价略有下降。除了少数楼盘有买房送宝马、送管理费和车位、推出特价房及额外折扣外，大多数楼盘并没有明显的降价措施。

　　由于国家政策走向不明朗，“等”是开发商目前应对的办法，数十个楼盘已推迟开盘销售时间。而对于消费者来说，面临着对政策的预期问题，持币待购，以规避由于政策的不确定性带来的损失，是非常理性的选择，所以惠州各售楼处门可罗雀。

　　目前市场整体表现不尽人意，但也有项目表现突出。中天彩虹城年后每个周末都有10套以上的销售量；东部加州阳光和万城项目由于其大规模和高品质，也被市场关注；惠州城江北片区随着基础设施的不断兴建和投入使用，CBD的构架已经凸现，依然是惠州的热点片区。

　　市场进入调整期

　　“中国楼市拐点是否已来到”是目前楼市最大的疑问。去年惠州楼市投机力量占主导，房价不能实现长期均衡，这是由投机资金“来得快捷，走得迅速”的本质特点即“短期性”所决定的。去年宏观调控的最大作用在于“投机者清场，理性需求入场”，从长期来说，有利于楼市的健康发展。

　　今年将是惠州楼市的“井喷年”，呈现出供应量巨大、种类丰富、竞争白热化等特点。很多发展商表示，深圳市场仍是惠州楼市的主要销售战场。

　　仍适合投资或自住

　　在各种楼市新政的调控下，惠州房价会放缓涨速，让市场更稳定和坚挺；楼市新政出台有可能逼得投机客无利而退，让房价回归理性。但房价理性回归并不代表回落，也不是停滞不前，而会随着市场的调整正常上涨。

　　目前，发展商对宏观调控后期走势表示乐观。从3月份的成交数据看，市场的确有回暖的趋势。

　　B

　　一线报道

　　东莞：跳水之后房价趋稳

　　本报记者 刘 丹

　　楼市的变化颇具戏剧性。短短半年时间，地产界已经从猜测“下一个地王”变成了“下一个降价的城市”。

　　日前，东莞楼市“大跳水”的新闻如重磅炸弹，引发了人们关于东莞楼价是否“雪崩”的讨论。东莞后市将如何走？对于自住者来说，按自己的需要选择合适的房子最重要；对于投资者而言，在投资获利越来越难的情况下，更需要理性和谨慎。

　　房价跳水是营销手段

　　今年3月初，东莞房价从7000多元／平方米降至4000多元／平方米，堪称“一夜回到两年前”。是什么原因造成了2月底3月初东莞城区一批主力楼盘也出现价格跳水呢？

　　日前，全国人大代表、东莞市市长李毓全透露，尽管3月初东莞有楼盘价格跌幅大，但东莞楼市不会“雪崩”。他认为2007年房价涨得太不正常了，现在房价降一点是正常的。

　　万科售楼员解释：4000多元／平方米的特价房只是针对建行的团购，而且只在那两个小时内接受认购，不是房价降到了那个程度。而现在推出的新单位，都在5500元／平方米以上。

　　世联地产相关人士则表示：“一方面是2008年市场的供应量太大了，尤其是去年下半年不少发展商出于对市场的观望放慢推货速度，今年上半年将出现集中的推盘高峰，供应加大而消费者仍然在观望；供求关系决定了一部分发展商必须降价来吸引成交。另一方面，由于今年为数不少的台资、港资企业撤离东莞，人民币升值、劳动合同法的实施等，再加上东莞的产业转型，东莞的经济将出现一个小拐点，一批企业管理人员、中高层可能会对东莞市场失去信心，因此2008年东莞市场可能需求不足。主流发展商对这些现象看得比一般消费者要透，因此主动降价来吸引购买。”

　　更多的发展商则认为，持续“利空”的宏观调控和消费者的观望情绪，是东莞这一轮房价“跳水”的主要原因。特别是2008年全国金融政策“从紧”，对房地产开发贷款的增量仍将重点审查和控制，让发展商不能太乐观。

　　当然，也有另一种声音，认为此次东莞楼市的降价风潮，更像是房产大鳄玩的一次技术层面的销售战，对房价走向不会有根本性影响。

　　业内人士赵先生的观点是：目前万科、光大推出的“低价房”只是很少一部分，不是城区洋房市场的主流。而且相对来说都是尾货或者相对环境、朝向、户型较差的单位，价格一次降到位，就会吸引自住型消费者出手。

　　发展商各有应对

　　面对刚刚过去的降价风波，东莞大多数发展商并没有轻易跟风，而是静观其变。中惠地产表示，今年上半年他们将更多以“善谋勤思”的眼光，用擦亮自己的品牌为市场“解冻”。

　　抢先出手还是静观其变，各个发展商的态度截然不同。就在众多发展商还在研究、酝酿、筹备的时候，已经有楼盘启动了推广。金地集团的深圳梅陇镇三期就率先开盘，东莞塘厦的博登湖也开始了攻势。

　　不会“暴涨”或“暴跌”

　　房地产行业在各地经济格局中已是支柱产业，维系着地方GDP、财税收入及金融安全、社会稳定等，这一国情决定了在目前情况下，楼市不大可能在“暴涨”与“暴跌”这两个极端之间迅速滑行。

　　金地、万科等主流发展商表示：房价不可能持续下跌。从开发成本看，今年主要建材如钢筋、水泥、沙、砖、碎石等无一不涨价，《劳动合同法》实施后人力成本也上涨千元左右；目前中心区地价基本在2000元／平方米左右，因此楼价5000～6000元／平方米是相对合理的。

　　业界分析人士认为，目前各大开发商还处于试探市场阶段，整体房价的走势还是会以“稳”为主基调，不会轻易进行大幅降价。

　　据悉，3月份东莞将有多个楼盘上市，产品线丰富，涵盖了小户型、洋房、别墅等，多为东莞知名发展商开发。如今，发展商考虑到各种因素，定价会相对合理；而置业者也可根据自身需求，选择高性价比的楼盘，特别是资源好、规模大、综合性价比高的优质项目。

　　C

　　专家建议

　　对珠三角楼市的前景该如何判断？对深圳置业者而言，珠三角楼盘是否还有获利空间？记者与专业人士——珠三角地产网总经理孟家庆进行了交流。

　　要买

　　就买别墅

　　记者：你怎么看待当前的珠三角楼市，价格还会持续走低吗？

　　孟家庆：目前的珠三角楼市处于盘整期。去年的楼市涨势过猛，去年年底到今年年初，珠三角楼市经历了深度调整，但从现在的情形判断，市场基本趋稳。

　　我个人认为，珠三角楼市的前景比较乐观，因为我们已经清楚地看到这样一个现实：珠三角的各城市正在形成一个相关联的城市群，未来的趋势是作为一个整体相互融合，所以从长远来看，前景是好的。短期来看，珠三角楼市的走向取决于国家的金融信贷政策。两会以后，如果持续货币紧缩政策，市场的动荡会更大一些；如果货币政策不是特别严厉的话，那么市场将很快回暖，所以大家应特别关注国家金融政策的变化。

　　记者：你认为在当前的形势下还能去珠三角买楼吗

　　孟家庆：聪明的人会抓住时机买。现在的价格已经比去年回落了30%—40%，已到了买家比较能够接受的价格。

　　大家应该多关注中央政策的导向，比如两会期间，温家宝总理提到要增加老百姓的财产性收入，像楼房、股票，这些就是财产性收入的主要来源。从这样的政策导向看来，地产长期还是值得投资的。

　　记者：你认为在珠三角这个城市群中哪些地方最值得置业者关注。

　　孟家庆：首选东莞，因为地缘优势明显。东莞的商业、服务业非常发达，在有世界工厂之称的东莞，能买到世界上最流行的东西。其次是珠海，它有环境优势，城市一半临海，建筑多是低密度，空气质量上乘，氛围比较适合生活。第三选大亚湾，我认为大亚湾不是惠州的大亚湾，未来的大亚湾一定是深圳的大亚湾。预计在未来的5年内，在大亚湾的各项投资将达到一万亿元，那里会改变很大，发展的空间也很大，在这样的地方置业升值的潜力可观。

　　记者：您对投资者有何建议？

　　孟家庆：要买就买高档货，比如townhouse、别墅，或高端的商务公寓等，要买拥有稀缺资源、高品质、品牌开发商的产品。因为高端产品抗跌性强，升值又快，比如珠海的绿景凤凰山一号，东莞的松山湖内的别墅项目等。(木 子)

　　D

　　名盘推荐

　　珠三角

　　新盘信息

　　东莞：

　　香缤城市花园

　　新世纪·领居

　　湖景壹号庄园

　　虎门一号

　　信义长安1号

　　丽景国际

　　卓越·蔚蓝城邦

　　中惠·香樟半岛

　　星耀国际

　　龙城国际

　　金地·博登湖

　　惠州：

　　东部加州阳光

　　江南御都

　　四洲城市经典

　　秋谷阳光园

　　城市绿洲 

　　泰富御山郡

　　尚品世家

　　四洲碧海东岸

　　滨海星城

　　优品0752

　　中恒SOHO世纪

　　大隆中心广场

　　金融街·金海湾

　　珠海：

　　金山·国际时代公寓

　　远大美域二期·勋堡

　　和黄·海怡湾畔

　　凤凰山一号

　　万科·金域蓝湾

　　中天维港

　　格力广场

　　岭秀城

　　中珠上城

　　御景国际花园

　　时代廓桥

　　海岸南山

　　里维埃拉

　　中山：

　　万科·城市风景

　　中海·翠林兰溪

　　雍泉度假山庄

　　中颐海伦堡

　　旭日华庭

　　名爵观园

　　逸林美墅

　　百合家园

　　领东上筑

　　佛山：

　　中海文华熙岸

　　时代倾城

　　佛山雅居乐花园

　　金地九珑璧

　　凯德泊宫

　　创鸿水韵尚都

　　记者点评：中山是珠三角的价格洼地，仍有很大的空间，但是随着投资客淡出市场，观望气氛的持续，中山楼市也将不可避免地受到整个珠三角楼市大环境的影响，短期内成交量将萎缩，成交以自住为主。

　　记者点评：难抵“打折”浪潮，珠海少部分开发商对市场作出让步，推出促销打折活动，但大多数开发商在观望中等待楼市回暖。成交量仍保持在去年年底水平，但价格坚挺。3、4月份，珠海将有很多新盘陆续面市。

　　另外，港珠澳大桥融资方案出台，是珠海楼市的一大利好，将吸引澳门、香港的置业者进入珠海。

　　记者点评：近期，佛山楼市供大于求的关系在短期内无法改变，楼市将在“缓跌”中不断寻找新的平衡点。在部分自住需求的释放下，预计佛山楼市在3月份将出现购房小高潮，部分新盘将逐渐入市。

　　记者点评：东莞楼价比去年7月份峰值时的6837元/平方米，直降了2500多元/平方米，降幅超过30%，有人称：东莞房价开始“雪崩”。

　　从最近的情况看，虽然东莞房价降幅在珠三角地区属较大的，但此次降价可以看成是在挤压去年以来形成的楼市泡沫，对东莞楼市的健康发展未尝不是好事。

　　记者点评：惠州楼市目前调整仍在继续。

　　投资客已纷纷撤出惠州，使房价出现一定的下调。调整后，短时间内房价不会大幅攀升，可能进入理性的平稳增长阶段。