珠海香洲房产走势分析

珠海地理位置注定珠海的楼市会大有可为，这个毋庸置疑。珠海房产的价值也是无可挑剔，这也是世所公认。但对中国政治、经济（包括股票、房产）来说，今年是一个特别的年头，前几年是过热，今年存在的问题却是消费者缺乏信心的问题。的确，无论是谁也经不起股票、房产的如此大起大落。但谁也不可否认，中国经济市场的参与主体---普通投资者心理还不很成熟，这需要一个过程，经历了此次的波折或许会使消费者投资心理更加成熟，这对中国来说又或许是好事。

回到我们珠海的房产形势，首先介绍下与珠海房产密切相关的因素。地理位置，珠海位于广东省南部，珠江出海口西岸，濒临南海，东与深圳、香港隔海相望，南与澳门陆路相通，北距广州140公里，陆海总面积为7649平方公里，其中陆地面积1600平方公里。地貌类型多样，有山地、平原、湖泊和海洋。依山傍海，海岸线长731公里，共有146个岛屿分布于南中国海，海岛总面积236.9平方公里，素有"百岛之市"美誉。可以看出珠海的地理位置确实很好，所缺的是交通，目前珠海的交通相比广州、深圳还是相当落后，规划也不很好。所幸，珠海这两年也意识到了自身发展的瓶颈，珠海“两会”提出大力规划拓展交通，目前方案逐步浮出水面，明确提出推进"一号工程",贯通"三大节点",加快交通基础设施建设进度,争取两年突破制约珠海市发展的交通瓶颈,把珠海建设成为珠江西岸交通枢纽城市。再加上港珠澳大桥的启动，我认为这对珠海楼市的刺激是相当大的，这从珠海楼市在全国楼市寒流中一支独秀可以看出。

纵观珠海楼市，我个人比较推崇的还是香洲，香洲是指整个大香洲，包括唐家湾、老香洲、新香洲、夏湾、南湾、前山、拱北、吉大等几个区域。

首先我们来关注几组数据再说话：

第一组数据来源于珠海统计信息网：
据统计局公布《2008年03月度商品住房交易均价》3月份全市新建商品住房交易均价为6384元/平方米，其中香洲区7639元/平方米，斗门区3189元/平方米，金湾区4387元/平方米。3月份全市新建商品住房交易均价较2月份下跌10.85%。 3月份全市新建商品住房预购均价7339/平方米，其中香洲区9142元/平方米，斗门区3323元/平方米，金湾区4967元/平方米。3月份全市新建商品住房预购均价较2月份下跌16.75%。3月新建商品住房交易面积较2月下降7.94%

第二组数据来源于某策划代理公司3月份市场研究报告：
3月珠海商品住宅均价为7490元/平方米，商品住宅均价比1-2月上552元/平方米。3月份房地产相对前两个月逐渐有所回暖，楼盘成交量上升，价格平稳上涨。

上述来源于策划代理公司市场研究报告的房价数据，以及对房价趋势的描绘，显然与统计信息网公布数据不同。

该报告中亦引用珠江晚报信息：
2008年第一季度，全市新建商品房均价为6384元/平方米，其中香洲区7639元/平方米，斗门区3189元/平方米，金湾区4387元/平方米；在楼花预购方面，一季度商品住房预购均价7339/平方米，其中香洲区9142元/平方米，斗门区3323元/平方米，金湾区4967元/平方米。

上述引用珠江晚报信息，将统计局公布的“3月份”新建商品房交易均价及预购均价，描述为“2008年第一季度”即2008年1-3月，成为2008年前3个月的房价均价，显然概念内涵已经完全不同。致电统计局咨询电话：2120297，询问“全市新建商品房均价为6384元/平方米”是3月份房价，还是第一季度房价，对方明确表示此统计信息均为月度统计，而非季度统计。由此来看，珠江晚报在表述时概念有误。不知此判断是否正确？

从上面数据可以显示，香洲价格方面基本比较稳定，虽然交易面积不如其他区域，但由于面积已经越来越少，而价格相对于深圳、广州来说又底多了，这样随着珠海的开发，地理位置的优势将凸显。相关利好消息：港珠澳大桥拱北落脚点的确定；香洲旅游码头及海洋风情旅游街规划设计；前山河一河两岸规划；珠海市文化公园规划设计；广珠城际快轨珠海站周边地区城市设计；广珠城际快轨前山站周边地区城市设计；港湾大道与新情侣北路，等等都对香洲市区的便捷生活提供了更好的交通、环境保障，毕竟来说，珠海宜居主要体现在香洲区，相比其他区域，香洲没有重工业，更没有污染源，绿化环境一流，只要交通等得到大的改善，我相信香洲魅力将不可挡。

对于香洲的楼市，我的观点是：先观望一段时间。股市在调整，楼市也是如此，随着国内消费者心理的成熟，楼价理性的回归，但随着奥运的临近。股市、楼市都将趋于平稳，国家不会容许有大的波动，投资建议等待，自住宜早点出手，6000多在香洲区属于合理价位。