主题：未来15-20年内我国房地产业仍有持续的增长空间

中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。

在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP达到八百到一千美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到一万二千到一万三千美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。

再过十年，我国人均GDP超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。

当下：

细分时代已经到来

25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。

1.市场的细分。

当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。

那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。

例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。

即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。

2.开发商的细分。

在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。

以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型，也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。

2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。

2005年至2013年期间，约50家开发企业先后以借壳或直接IPO方式上市，并主动在大中城市进行战略布局。未能与资本市场完成对接的房企在强大的资本驱动型对手面前，屡屡在激烈的土地竞拍过程中败下阵来，最终只能被迫向下一级市场转移。

这种由大城市逐步向中等城市“梯次转移”现象在过去的9年中多发生在竞争较为激烈的一二线城市，近两年有向三线城市蔓延的趋势。

我曾经在2005年初对这种市场格局的调整趋势做出过预测，认为调整的周期大约为10年左右，调整的结果有两个：一是到2015年前后，各大中城市60%以上的市场份额将会被这个城市的前10大开发商占据；二是在“梯次转移”的背景下，每个大中城市的前10大开发商一半以上来自外地。

市场的规律再次告诉我们，一旦行业发展进入成熟期后，只有那些价值取向清晰、战略方向明确、管理规范透明、机制健全合理、学习创新能力卓越的企业，才能在激烈残酷的竞争中脱颖而出；那些终极目标模糊、机会导向、管理随意、无行为底线、短期利益至上的企业，面对日益激烈的市场竞争，必将不断地被边缘化，甚至改行出局。

3. 产品业态和商业模式的细分。

随着行业的不断成熟，房地产产品业态日渐丰富多元——住宅（毛坯、精装、科技、绿色、集成等）、商业（购物中心、商场、独立店、街铺等）、仓储物流和工业厂房、酒店、体育文化和旅游度假物业、酒店式公寓、养老养生物业等等，门类齐全。相对应的商业模式也在不断细分——快速周转、持有经营、产权式委托经营、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不断创新。产品业态与商业模式丰富多元的目的，是为了平衡企业现金流和盈利能力的需要，满足资本市场对企业“持续盈利、稳定增长”的要求，最终提高企业生存和发展的核心竞争能力。

未来：

迎接六大趋势

对行业成熟期的认识，迫使我们必须认真研究市场格局调整、分化和细分结果的价值；那种挖坑即卖房、是个开发商就能赚钱的“牛市”伴随着行业粗放式发展阶段的结束，也将一去不复返了；在今后的日子里，城市的兴或衰、房价的升或降、开发商的壮大或消亡、楼盘销售的热或冷等，不应再一概而论。一个细分的时代已经到来，这是规律推动的结果。

在未来的15~20年里，房地产行业将出现六大趋势性变化。

1.保障房分流“夹心阶层”的购房需求。

1998年前，各种形式的福利分房一直在持续，商品房的供应面积也还不够大，市场结构的矛盾不算突出。

1998年到2011年的十几年里，由于福利分房制度在全国范围内的停止，加上人们改善住房需求的能力和愿望集中释放，同时各级地方政府解决保障房意识和能力的严重缺位，商品房占比超过90%，市场结构的矛盾十分突出，需求远大于供应的局面使得房价持续快速上涨。

2011年启动的“十二五”期间五年建设3600万套保障房的计划，包括正在实施的自住型商品房计划，将从根本上改变我国住房市场的供应结构，使得保障房在市场上的占比达到25%~30%甚至更多，这将有效地分流大部分“夹心阶层”的购房需求，缓解供需矛盾，从根本抑制房价的过快上涨。

2.未来房价将由市场决定。

房价的问题一直以来牵动着几乎所有国人的目光和神经。按照一般的经济学原理，商品的价格短期内由供求关系决定，长期主要由其成本因素决定。但在中国，除此这外，政策因素不仅不能忽视，有时还起着主导作用。

尤其在过去的十几年间，由于保障房供应长期缺位，致使商品房供需失衡，房价上涨过快，政府不得已接连出台政策予以调控，使得房地产业的市场化程度严重降低。

十八大后，新一届政府坚持放开市场无形之手，用好政府有形之手，有目的地让市场规律发挥基础性作用。政策因素减弱后，我们就可以根据每个城市或区域的住房供求状况、城市化推进节奏、家庭收入改变的情况等因素判定房价短期内的升降；还可以按照土地价格、建材价格、劳动力和管理费水平、资金成本水平等房价构成的成本因素变化趋势，判断房价的中期甚至长期的走势。

结束语

房地产业是中国的新兴产业，过去20多年的发展经历了一个不断起伏的过程。我写此文的目的，是想通过对这一过程的回顾和总结，理出其发展轨道大的脉络，对其发展的规律性和特殊性的观察和思考予以整理，从而帮助读者对这一产业有一个概括的了解。必须告诉大家的是，由于本人经济学理论功底浅薄，掌握的数据既不准确也不系统，加之分析和判断能力所限，文章的观点难免片面甚至偏颇；同时，这篇文章对于投资者的投资导向、购房者的消费导向、从业者的职业导向等并无实用性参考价值；于开发商而言，对土地的投资规划、楼盘的销售方案与融资方案等，本文并无开出具体的药方。唯望此文能够为各位了解我国房地产业的过去、现在和未来提供些许帮助。如蒙获益，此愿足矣。房地产“牛市”伴随着行业粗放式发展阶段的结束，也将一去不复返了；在今后的日子里，城市的兴或衰、房价的升或降、开发商的壮大或消亡、楼盘销售的热或冷等，不应再一概而论。一个细分的时代已经到来，这是规律推动的结果。信息化、工业化、农业现代化和新型城镇化所产生的巨大动力，使得我国房地产业稳定增长的“基本面”没有发生根本性改变，行业的基本属性和特征作为规律性的基础因素，决定着我国房地产业在未来15~20年仍会保持稳定增长的态势。中国房地产行业正进入一个微妙的博弈阶段，一方面是中央静观其变，一方面地产政府跃跃欲试；一方面消费者持币观望，一方面开发商迫不及待。这种博弈交错之下，人们对房地产行业的未来也产生了疑虑，多种推测和议论也莫衷一是，更加重了消费者及从业人士对行业未来的担忧。

来源：中国房地产报

一个细分的时代已经到来，这是规律推动的结果

 信息化、工业化、农业现代化和新型城镇化所产生的巨大动力

使得我国房地产业稳定增长的“基本面”没有发生根本性改变

行业的基本属性和特征作为规律性的基础因素

 决定着我国房地产业在未来15~20年仍会保持稳定增长的态势

 市场的作用