３月２１日，由珠海特区报和珠海清华科技园教育中心共同主办，国鼎集团协办的“２００８房地产宏观形势与政策解读”大型讲座在报业大厦隆重举行。
　　一开场，陈淮就将“主动权”交给听众，由听众提问，他本人围绕听众的问题展开讲座，大家关注的焦点主要集中于“政府宏观调控政策”、“住房保障体系”、“楼市走向”等问题，而他从政策的层面，通过生动的例子深入浅出的表达了诸多精辟理论，使在场人士受益匪浅。
宏观调控政策：不要夸大其对房地产的影响
　　陈淮表示，影响房地产政策有宏观政策、公共政策、产业政策三种。就像一个家庭一样，把家庭优质资源放在儿子身上，使其出人头地是产业政策；赡养老人，应付意外事故是公共政策，而天冷了买羽绒服、美容霜是宏观政策。家庭和国家是同一个道理。
　　陈淮也指出，宏观调控政策调和是总量平衡关系，总供给和总需求的关系。宏观调控政策不管诸如房价等具体产品的价格，它只调整货币本身的问题，保证币值的相对稳定。
　　穷人怎么住房，不那么穷又不那么富有的人怎么买房？这与“外科大夫不管生男孩”是同样的道理，指望用宏观调控维持货币稳定来解决穷人买得起房子的问题是不行的，这是公共政策的管理范畴。 
　　“人们希望宏观政策起到缩小贫富差距、反腐败、约束开发商行为等作用，这其实是要求宏观政策承担过多的责任。”陈淮指出，指望短期的宏观调控政策去实现长期公共政策目标是不可能的。
政策三层面：公共政策加强、宏观政策从紧、产业政策不变
　　陈淮认为，在房地产业宏观政策方面，国家仍将贯彻去年以来的调整结构和稳定房价政策，但明显的变化是，在一定程度上从关注市场转到了关注保障。
　　陈淮在讲座中描述了以后影响房地产三个层面的政策走向，一是公共政策，住房保障体系是属于公共政策的范畴。２４号文件中提出，要扩大廉租房覆盖范围，并且对县级以上的城市在一到两年的时间实现应保尽保。陈淮认为，这个保障的比例总体上在２０％左右，涉及到４０００万个以上的家庭。
　　公共政策之后的第二个政策层面才是宏观调控政策。陈淮认为，宏观调控负责调控短期的总量平衡关系，也就是总供给和总需求的关系，在理论意义上，宏观调控政策不管房价，它只管一个价格，就是货币本身的价格。央行、财政的任务都是保证对内的购买力，以及老百姓持有的货币资产的价值相对稳定。目前宏观调控政策在中央工作会议上做出了调整，明年货币政策趋势从紧已经明确，以控制通货膨胀。
　　而和房地产行业最直接的就是产业政策。陈淮认为，房地产是个产业，而且是国民经济的重要支柱产业，这不会动摇。
奢侈型需求：严格限制
　　陈淮说，中国目前特有的现实情况是，在过去的２０年中，大量人口从农村转向城市，资源严重匮乏，最有钱的人和最穷的人都要求改善居住条件。当所有人都需要改善时，一定会有一个先后次序。如果一切都交给市场来完成，一定是有钱的人先改善。而政府要做的，是保证那些仅靠市场不能及时脱困的人优先得到改善。
　　现在如果把全中国的城镇居民都住上全面小康标准的房子，作为一个既定目标，实现这个目标，我们大约需要２０年。２０年让现在５．２亿的城镇居民，２０年后８亿至８．５亿的城镇居民住上全面小康标准的房子，不是一个很长的时间，而是一个非常快的速度。那么显而易见，简单的数学方式去计算就可以知道，２０年能让市民都住上全面小康的房子，我们每年只能有５％的人群解决住房，达到这种目标。但是现在的问题是，如果我们的开发商所能运作的力量，我们社会所能提供的土地，我们每年所能形成的产品资源，只能满足５％的人群的话，那我们是优先满足富人奢侈性消费的需求呢，还是满足困难群体、一般老百姓改善住房的客观需求？这是政策要解决的问题，政策绝对不可能在２００５年和２００６年里，把５６％的大多数老百姓要求买到自己理想住房在一个短期内办到。但是政府可以办到的是，假如我们每年只能满足５％的人群的居住需求可住量的话，保证老百姓、困难群体居住改善的优先权，而不是富人占有这５％的名额。因为纯粹市场出价的话，谁出价高，谁先获得资源。那么显然收入最高的群体最先获得这个资源，这是调整社会公平。
　　陈淮称，对于享受型住房需求，政府不禁止也不鼓励；对于奢侈型需求，政府一定严格限制。未来住房公共政策还将进一步加强，因为廉租、经济适用房政策还有很多待完善的地方，需要进一步与实际相吻合。
住房保障制度：分层次应保尽保
　　在陈淮看来，随着城市化进程加剧，农民工进城越来越多，并伴随着普遍性的城市拆、改、扩、建等，接下来的数十年，我们社会的住房刚性需求仍十分巨大。因此，他认为２００８年政府必须加大公共政策的执行力度，将解决最低收入群体住房难问题扩大到低收入群体，让低收入群体做到应保尽保，并力争实行地方政府问责制，以完善住房保障体系。
　　住房保障和最低保障、养老保障不一样，其他社会保障，是以少数特定人群为对象的，并不是以最困难的群体为对象，是以大多数人为对象的。大多数人都应当有资格，不同程度，不同方式地享受住房保障，保障是覆盖大多数人的。陈淮认为简单地说分以下几个层次：
　　第一，针对社会中层的公积金。公积金不是存在公积账户，还是人个人的钱。６０岁以后可以取出来买房，公积金账户的钱是免个人所得税的，是互助性基金，并且享受政策的优惠利率，主要针对中等收入阶层，工薪阶层，政府公务员，经理层以下。
　　第二，是经济适用房。因为社会有这么一批人，简单地针对市场化的住房是解决不了的，通过减免土地出让金，可以让这部分人住上房子。但是种种原因使政策作出大的调整，不是整顿这个群体的政策保障，而是通过更合理的方式，比如限价商品房。中端收入者相对偏高的一块，把他们扩大到廉租房或者通过其他的补贴方式。
　　第三，贴息。买经济适用房愿意买，也有首付的能力，但是有点困难，可以政府贴息，贴息有三个层次。（珠海特区报）